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张雪霞律师

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房屋预租合同的效力和合同解除后果
时间:2015年01月05日信息来源:本站原创点击:
《中华人民共和国城市房地产管理法》第52条规定:“房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。”建设部1995年4月28日发布的《城市房屋租赁管理办法》第6条规定:未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租。因此,在一般的情形下,只有取得了房屋所有权证、并又办理了租赁许可手续的房屋,才能合法出租。但是,随着社会经济的发展,房地产市场在一定的时期内可能出现供不应求的局面,房地产开发企业也可能面临着自有开发建设资金不足的压力,为此,我国的城市房地产管理法设定了商品房预售制度。即允许房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工之前,将正在施工的商品房预先销售给购买者。与此同理,房地产市场中也出现了商品房预租制度,即房地产开发企业将在建房屋,或者未取得房屋所有权的人将购买的房屋预先出租给承租人,待租赁的房屋具备合法使用条件以后,双方正式签订或者履行租赁合同。预租属于合同法上的预约合同,也可以视为附期限的租赁合同。如果预约合同的内容具备了本约的要件,从合同法的原理上说,就应当按照本约合同对待。一方当事人违反合同约定的,应当按照合同约定或者合同法规定的违约责任承担相应的责任。就预租合同来说,出租人允许承租人提前进场装修形成添附的,合同解除以后,应当根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第86条的规定,由出租人对不能拆除的添附物给予折价补偿。
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